Bygger f�retag fr�n grunden

Mikael Granath leder ett ovanligt bygge. Sedan ett drygt �r tillbaka �r han i full f�rd med att forma bostadsbolaget Willhem, med F�rsta AP-fonden som ensam �gare.

Att �ga och f�rvalta bost�der �r en ny sorts investering f�r F�rsta AP-fonden. Utmaningen f�r den nya ledningen p� Willhem �r att p� mycket kort tid skapa grundl�ggande v�rderingar och styrsystem i ett f�retag som i ett slag v�xte fr�n noll till drygt 11.000 l�genheter.

Det var en stor och komplicerad aff�r som genomf�rdes i slutet av f�rra �ret och de fastigheter som numera ing�r i Willhem finns p� sju orter i s�dra och mellersta Sverige och hade tidigare olika �gare. Fastigheter norr�ver �r �nnu inte aktuella att k�pa.

– Det �r mest av praktiska sk�l, s�ger vd Mikael Granath som leder f�retaget fr�n G�teborg, d�r huvudkontoret �r placerat. Vi m�ste ju ha en hanterlig organisation och kunna ha en chans att l�ra k�nna de nya omr�dena i v�rt f�retag. D� kan fastigheterna inte vara spridda �ver ett f�r stort geografiskt omr�de. V�r ambition �r att hela tiden arbeta n�ra hyresg�sterna.

F�rverkligat p� ett �r

Planerna p� att skapa ett bostadsbolag som l�ngsiktig investering f�r en institutionell �gare tog ett knappt �r att f�rverkliga och i slutet av f�rra �ret fick Mikael Granath i uppdrag att f�rbereda uppbyggnaden av det nya f�retaget Willhem, med F�rsta AP-fonden som enda �gare.

– Men det r�cker inte att hitta kapital, s�ger han. Man m�ste ocks� hitta l�mpliga fastigheter f�r en s�dan h�r satsning. I december f�rra �ret lyckades vi sy ihop en l�sning d�r vi fick allt i en pott och kunde �verta drygt 11.000 l�genheter, fr�n Malm� till Stockholm, med en sammanlagd uthyrningsyta p� cirka 840.000 kvadratmeter.

Det �r fastigheter med v�ldigt olika karakt�r och i olika sorters omr�den, s�v�l nybyggda som �ldre och en del �ven fr�n miljonprogrammets tid. De motsvarar ett tv�rsnitt av fastighetsbest�ndet i landet, menar han, och s� var ocks� tanken. Willhem �r ett bostadsbolag skapat f�r l�ngsiktiga l�griskplaceringar och riskerna ska spridas genom ett allsidigt bostadsbest�nd.

Dr�ml�ge med utmaningar

Men hur skapar man en gemensam f�retagsk�nsla med s� m�nga fastigheter som tidigare haft olika �gare och personal som har haft olika arbetsgivare och arbetss�tt? Och hur bygger man upp styrsystem f�r kommunikation och ekonomi och dessutom lyckas ringa in det d�r som kan kallas ett f�retags sj�l?

F�r Mikael Granath var det kanske b�de ett dr�ml�ge och en r�tt knepig situation med stora utmaningar. Dr�ml�ge, eftersom man s�llan f�r chansen att bygga upp ett f�retags f�ruts�ttningar helt fr�n grunden. Sv�rt l�ge, eftersom det �r m�nga stora fr�gor som ska l�sas p� kort tid, samtidigt som verksamheten rullar och hyresg�sterna trivs och f�r den service de har r�tt till.

– Att g�ra s� stora aff�rer som det h�r kr�ver i sig en omfattande administration och den delen har vi f�tt hj�lp med, s�ger Mikael Granath. Jag och ledningsgruppen, som till stora delar tillsattes i slutet av f�rra �ret, har kunnat koncentrera oss p� att skapa och driva sj�lva bolaget.

N�rhet till hyresg�ster

En av de f�rsta riktigt stora uppgifterna var att skapa en gemensam it-plattform f�r f�retaget, bygga upp en hemsida och ett intran�t.

– Det skulle f� ta tre m�nader fr�n etableringen av f�retaget till dess att vi hade ett fungerande redovisningssystem och vi h�ll tidplanen v�ldigt v�l, ber�ttar han. Fr�n och med den f�rsta april har vi arbetat i det nya systemet. Fram till dess l�g administrationen kvar hos tidigare f�rvaltare.

Under v�ren har Willhem anst�llt 87 personer, d�r flertalet anst�llda tagits �ver fr�n de tidigare �garna och en del har nyrekryterats, framf�r allt till huvudkontoret. Fr�n och med halv�rsskiftet fungerar f�retaget helt och h�llet som ett eget bolag.

Den modell som f�retaget har valt f�r att h�lla ihop sitt spridda fastighetsinnehav – med flerbostadshus i bland annat Bor�s, G�teborg, J�nk�ping, Karlstad och Stockholm – kan beskrivas som en blandning av riktigt lokal service och tydlig central styrning.

– Vi har beslutat oss f�r att ha en organisation som f�rvaltar sina fastigheter i egen regi, s�ger Mikael Granath. Vi vill att bov�rdarna ska vara s� n�ra hyresg�sterna som m�jligt. Vi tror att det �r viktigt att hyresg�sterna k�nner igen personalen. Det skulle vara sv�rt att f� samma kvalitet och l�nsamhetsniv� f�r boendet om vi ist�llet k�pte in de tj�nsterna.

Gemensamma k�rnv�rden

Samtidigt �r det viktigt att de anst�llda kan k�nna sig delaktiga i de v�rderingar som ska g�lla f�r hela f�retaget.

– D�rf�r utarbetar vi olika satsningar som kan st�dja kulturbyggandet i f�retaget, s�ger Mikael Granath. F�r oss �r det en genomt�nkt strategi f�r att n� m�len fr�n �garna. Det handlar bland annat om viktiga k�rnv�rden som m�ste f�ras ut i organisationen.

Han konstaterar att det mesta g�rs i en bakv�nd ordning, n�r man bygger upp ett f�retag p� kort tid. Andra f�retag bjuder in personalen i ett tidigare skede, men n�r ett f�retag byggs upp fr�n grunden fungerar inte det till en b�rjan.

– I en s�dan h�r situation �r det praktiskt om�jligt att f�rankra beslut, s�ger Mikael Granath. De m�ste fattas innan vi ens vet vilka som kommer att vara anst�llda. Vi m�ste d�rf�r arbeta p� ett annat s�tt �n om vi hade funnits i tio – femton �r.

Resor och m�ten

Men faktum kvarst�r, Willhem har en mycket spridd organisation. Hur h�ller man kontakten med de anst�llda?

– Hittills har vi samtalat med m�nniskor vid enskilda tillf�llen. Alla nya i ledningsgruppen har till exempel f�tt i uppgift att resa runt till de olika orterna och etablera kontakter. I h�st kommer vi ocks� att samla all personal till en kick-off och efter det kommer vi att ha mer regelbundna m�ten.

– Vi kommer att f�rs�ka r�ra oss ute och ha en lite mer ordnad plan f�r hur vi reser, forts�tter han. Vi m�ste l�ra k�nna omr�dena och personalen f�r att kunna fatta r�tt beslut.

Det finns ocks� m�nga andra fr�gor p� hans lista �ver stora utmaningar f�r f�retaget.

– Det �r till exempel viktigt att vi ger bolaget en sj�l, en upps�ttning v�rderingar, att h�lla sig till n�r det g�ller hur man ska sk�ta vardagsfr�gor, s�ger han. Det �r ocks� n�dv�ndigt med ett bra rapport- och styrningssystem, vilket jag tycker att vi har lyckats bra med. Vi beh�ver �ven l�ra oss mer om hur vi ska utveckla teknik- och underh�llsfr�gorna f�r de olika fastigheterna.

Erfaren ledningsgrupp

Personerna i ledningsgruppen �r noga utvalda.

– De �r erfarna och har gedigen erfarenhet av m�nga fastighetsrelaterade fr�gor, s�ger Mikael Granath. De har varit med om liknande processer f�rr. Rent allm�nt tror jag att det �r bra i ett s�dant h�r arbete att man inte har l�tt f�r att bli stressad. Jag tror ocks� att det �r sv�rt att �verleva i l�ngden om man har ett stort kontrollbehov. Det viktiga �r att ha f�rm�gan att g�ra r�tt sak varje dag och tycka att det �r kul att det �r h�g fart.

I styrelsen f�r Willhem finns personer med stor erfarenhet fr�n fastighetsbranschen och investeringsbranschen. Kommer ledningsgruppen d�rmed bli h�rdare styrd, j�mf�rt med om Willhem till exempel hade varit ett kommunalt bostadsbolag?

– Jag tror inte att vi kommer att bli mer styrda, s�ger Mikael Granath, som sj�lv har varit vd f�r s�v�l kommunala bostadsbolag som st�rre internationella bolag, men i den h�r styrelsen kan alla siffrorna minst lika bra som jag sj�lv. Jag tror att det kommer att vara en h�g informationsniv� inf�r besluten.

V�xer med stadig grund

�gandet och f�rvaltandet av fastigheter ska vara l�ngsiktigt i Willhem med det yttersta syftet att driva verksamheten v�l s� att den investering som �garna har gjort ska ge bra avkastning. I detta ryms �ven ett socialt ansvar, menar Mikael Granath.

– Vi kan aldrig driva en verksamhet utan en social dimension, s�ger han. Det kr�vs f�r att du ska vara framg�ngsrik i den h�r branschen, att du f�rst�r att boendet �r en del i samh�llets sociala struktur. Och vi har redan f�tt prop�er om samarbete med olika kommuner d�r vi har v�ra fastigheter.

Hur stora ska ni bli?

– V�sentligt mycket st�rre, s�ger Mikael Granath. Kanske �r vi dubbelt s� stora inom fem �r. Men nu ska vi f�rst bygga grunden klar.

Sara Bergqvist M�nsson

Till toppen